부동산 경매 이해(19) 배당순위

집행법원은 배당할 금액이 확정되면 배당받을 채권자에게 배당을 실시합니다.

배당할 금액으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선 순위에 따라 배당해야 합니다.

 

[배당순위]

1순위 : 집행비용

2순위 : 저당물 제3취득자의 필요비와 유익비

3순위 : 소액임차보증금 중 일정액, 최종 3월분의 임금 채권과 최종 3년분의 퇴직금 채권, 재해보상금

4순위 : 집행 목적물에 부과된 국세와 지방세 및 그 가산금, 즉 당해세

5순위 : 국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권, 전세권

6순위 : 일반 임금 채권 및 기타 근로 관계로 인한 채권

7순위 : 법정기일이 저당권, 전세권 보다 늦은 국세와 지방세

8순위 : 각종 공과금(건강보험료, 산재보험료, 고용보험룔 등)

9순위 : 일반채권

 

[배당원칙] 

 

1. 물권과 채권 상호간의 우선 순위

① 물권과 채권 중에는 물권이 우선한다.

② 그러나 가압류가 최선순위인 경우 그 선순위의 가압류와 물권(저당권, 확정일자 임차인, 담보가등기)과 동순위로 취급하여 안분 배당을 한다.

 

2.물권과 물권간의 우선 순위

① 물권 상호간에는 먼저 성립된 물권이 우선한다.

② 채권도 등기를 하면 물권과 같은 효력을 지니므로 선후 판단은 공시일 기준으로 한다.

 

3. 물권과 임대차 채권과의 우선 순위

① 원칙적으로 물권이 채권에 우선하므로 이 원칙에 의해 임차인이 전 주인(임대인)에게 가지고 있던 임대차 채권으로 새로운 물권자인 매수인에게 대항하지 못한다.

② 예외적으로 주택(상가) 임대차보호법에 의한 임차권, 즉 등기하지 않아도 대항력과 확정일자가 있는 경우 저당권처럼 취급하여 우선 변제권을 인정한다.

 

4. 채권 상호간의 효력

① 채권 상호간에 있어서는 그 성립 시기와 상관없이 모든 채권은 항상 동등한 순위를 가지게 된다.

② 물권 우선의 원칙이나 채권자 평등의 원칙에 따라 배당에 있어서 물권자 상호간이나 채권자들 상호간에는 흡수 배당을 하나, 채권 상호간에는 자기 채권액에 비례하여 안분배당을 한다. 

 

※ 안분배당 : 가압류 채권 뒤에 물권이 있을 때, 또는 채권간 동순위로 배당 시 채권 금액의 합을 분모로 하고채권금액에 배당금액을 곱한 금액을 분자로 하여 배당한는 것을 의미합니다.

 

※ 흡수배당 : 안분배당 후 우선변제권이 있는 물권이 후수위 배당을 자기 채권이 만족할 때까지 흡수하는 것을 말합니다.

 

5. 저당권과 국세, 지방세

① 국세나 지방세 등의 조세와 저당권 간의 순위 관계는 국세의 경우 법정기일과 지방세의 경우 과세기준일과 저당권 설정 등기일을 비교하여 선후에 의하여 베당을 받는다.

② 조세 중에서 당해 부동산에 부과된 조세(증여세, 상속세, 재산세 등 당해세)에 대하여는 저당권자보다 선순위로 배당받는다.

 

6.최우선변제권

① 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법상의 소액임차보증금 중 일정액

② 최종 3월분의 임금 채권과 최종 3년분의 퇴직금 채권 및 재해보상금이 당해세보다 우선 변제를 받는다.

③ 최우선변제를 받는 소액임차보증금과 일정액의 임금채권은 성립순으로 배당받는 것이 아니라 모두 동순위가 된다.

 

7. 저당물에 대한 제3취득자의 필요비와 유익비

① 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위해 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매 대가에서 우선 상환 받을 수 있다.

② 그러므로 경매비용을 제외한 나머지 배당할 금액에서 소액임차보증금이나 임금채권보다 우선 변제를 받는다.

 

경매 배당 시 우선 순위를 정리해보았습니다만, 경매 사건 배당 분석은 사건에 따라 혼란스러운 경우가 많습니다.

하지만 경매 사건을 분석할 때 배당까지 계산해보는 것이 입찰 참가 여부 결정에 도움이 되는 경우가 있으니 가급적 배당까지 계산해보는 것을 권해드립니다.

예를 들어 주택 임차인 여러 명이 말소기준권리인 근저당권 이전에 전입 신고하고 배당을 요구한 경우, 배당절차에서 배당금이 충분하지 않으면 잔여 보증금은 낙찰자의 부담이 되므로 입찰에 참가할 때 이 점까지 고려하여 참가 여부를 결정해야 하는 것입니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 배당순위 포스팅이었습니다.