부동산 경매 이해(5) 매각 물건 명세서의 작성 비치

법원은 매각 물건 명세서를 작성하고, 이를 매각 기일 1주일 전까지 법원에 비치하여야 합니다.

매각 물건 명세서에는 다음 각호의 사항을 기재해야 합니다.

① 부동산의 표시

② 부동산 점유자와 점유의 권원, 점유할 수있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

③ 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것

④ 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

 

[매각 물건 명세서에 대한 실제 판례]

 

(1) 집행 법원은 매각 대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황 조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각 부동산의 현황과 권리 관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각 물건 명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매 절차의 특성이나 집행 법원이 가지는 한계 등으로 인하여 매각 대상 부동산의 현황이나 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는, 그 부동산의 현황이나 권리 관계가 불분명하다는 취지를 매각 물건 명세서에 그대로 기재함으로써 매수 신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각 대상 부동산의 매수 신고 가격이 결정될 수 있도록 해야 한다.

그럼에도 집행 법원이나 경매 담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각 물건 명세서에 매각 대상 부동산의 권리 관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나, 불분명한 사항에 대하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수 신고 가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상 책임을 진다.(대법원 2011.6.24. 선고 2009다40790 판결 참조)

 

(2) 주택 임대차 보호법상 임차인으로서의 지위와 최선순위 전세권 채권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당 요구를 하였으나, 집행 법원이 매각 물건 명세서를 작성하면서 '등기된 부동산의 권리 또는 가처분으로 매각 허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 않는 것'란에 아무런 기재를 하지 않고 경매를 진행한 사안에서, 위 최선순위 전세권은 경매 절차에서의 매각으로 소멸되지않고 매수인에게 인수되는 것이므로 매각 물건 명세서를 작성함에 있어서, 위 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 위와 같은 매각 물건 명세서의 잘못된 기재로 인하여 위 전세권이 매수인에게 인수되지 않는 것으로 오인한 상태에서 매수 신고 가격을 결정하고 매각 부동산을 매수하였다가 위 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야하는 손해를 입은 매수인에 대하여 경매 담당 공무원 등의 직무 집행상의 과실로 인한 국가 배상 책임을 인정한 사례 (대법원 2010.6.24 선고 2009다40790참조)

 

[매각 물건 명세서의 정정 및 변경] 

① 법원의 직권 변경

매각 물건 명세서는 그 기재에 잘못이 있거나 변동이 생긴 때에는 비치.열람을하게 한 이후라도 직권으로 정정 .변경하 수 있습니다.

 

② 사본이 비치된 이후에 정정 및 변경된 경우

매각 물건 명세서의 사본을 비치한 이후에 그 기재 내용을 정정.변경하는 경우에 판사는 정정.변경된 부분에 날인하고 비고란에 "0000.0.0 정정.변경"이라고 적어야 합니다.

권리 관계의 변동 등이 발생하여 매각 물건 명세서를 재작성하는 때에는 기존의 매각 물건 명세서에 " 0000.0.0 변경전", 재작성된 물건 명세서에 "0000.0.0 변경 후"라고 적어야 합니다.

 

③ 매각 물건 명세서의 사본을 비치하기 전에 정정.변경하는 경우

매각 물건 명세서의 사본을 비치하기 전에 정정.변경되는 경우에는 기일 입찰에서는 당초 통지 공고된 매각 기일에 매각을 실시하는 경우 집행관이 매각 기일에 매각을 실시하기 전에 정정.변경된 내용을 고지해야 합니다. 

기간 입찰에서는 법원 사무관 등이 집행과 집행관 사무실 게시판에 그 정정.변경된 내용을 게시해야 합니다.

 

[매각 물건 명세서의 비치, 열람]

법원은 매각 물건 명세서. 현황 조사 보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 합니다.

매각 물건 명세서. 현황 조사 보고서 및 평가서의 사본은  매각기일(기간 입찰의 경우 입찰 기간의 개시일)마다 그 1주전까지 법원에 비치하여야 합니다.

다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각 물건 명세서. 현황 조사 보고서 및 평가서의 기재 내용을 전자 통신 매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수있습니다.

 

※ 각종 통지 및 최고

 

< 공과를 주관하는 공적 기관에 대한 최고 >

법원은 조세 기타 공과를 주관하는 기관에 대하여 경매할 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 배당 요구의 종기까지 통지하도록 최고합니다.

이는 우선 채권인 조세 채권의 유무, 최저 매각 가격으로 압류 채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차 비용을 변제하고도 님을 가망(잉여의 가망)이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 기관으로 하여금 조세 등에 대한 교부 청구의 기회를 주기 위한 것입니다.

 

< 이해관계인에 대한 채권 신고의 통지 및 최고 >

법원은 아래 이해 관계인들에게 자신의 채권 원금, 이자, 비용 기타 부대 채권에 대한 계약서를 배당 요구 종기까지 제출하도록 최고합니다.

이 역시 우선 채권의 유무, 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고 배당 요구의 기회를 주는 의미가 있습니다.

 

- 이해관계인

① 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

② 채권자 및 이해관계인

③ 임차인 및 공유자 우선 매수권자 등  

 

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 -  매각 물건 명세서의 작성 및 비치와 각종 통지 및 최고에 대한 포스팅이었습니다.