부동산 경매 이해(3) 매각 준비 - 현황 조사

부동산 경매 신청을 받은 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사 (현황 조사)를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

 

[현황 조사]

 

(1) 현황 조사 명령

법원은 경매개시결정을 한 뒤 3일 이내에 집행관에게 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명합니다.

해당 부동산 매수 희망자는 집행관이 작성한 현황조사보고서를 통해 부동산에 관한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

(2) 집행관의 조사 및 조사 권한

① 집행관의 조사

채권자는 미등기 건물인 경우에 공적 장부를 주관하는 공공 기관에 그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축 허가 또는 건축 신고를 증명할 서류를 증명해줄 것을 청구할 수 있습니다.

채권자는 공공 기관이 미등기 건물의 지번 구조 면적을 증명하지 못한 때에 경매 신청과 동시에 그 조사를 법원에 신청할 수 있으며, 신청을 받은 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 해야 합니다.

 

② 집행관의 권한

집행관은 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하고 있는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수있습니다.

집행관은 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있습니다.

 

(3) 현황 조사 보고서

집행관이 부동산의 현황을 조사한 때에는 다음 각호의 사항을 적은 현황조사보고서를 정해진 날(2주 이내)까지 법원에 제출하여야 합니다.

현황 조사 보고서에는 조사의 목적이 된 부동산의 현황을 알 수 있도록 도면, 사진 등을 붙여야 합니다.

집행관은 현황 조사를 위해 필요한 때에는 소속 지방 법원의 관할 구역 밖에서도 그 직무를 수행할 수 있습니다. 

 

< 현황 조사 내용 >

① 부동산의 현황 : 부동산의 위치 및 현황, 부동산의 내부 구조

② 부동산 점유자의 사용 권한

③ 부동산의 임대차 관계 : 임대차 내용, 점유 관계, 차임 또는 보증금의 액수, 주민등록 전입 여부, 확정일자 여부 등

④ 기타 현황 : 기계, 기구 등 부속물의 설치 현황, 그 밖에 법원이 명한 사항

 

(4) 현황 조사 보고서의 의미(판례 포함)

① 경매 절차에 있어서 부동산 현황 조사 및 매각 물건 명세서의 작성은 매각 대상 부동산의 현황을 정확하게 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리 관계를 공시함으로써 매수 희망자가 물건에 관하여 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 그 목적이 있다(대법원 2004.11.9. 2004마94결정 참조)

 

② 따라서 부동산 현황 조사를 하는 집행관은 집행 법원에 대하여는 물론 부동산의 매수 희망자에 대한 관계에서도 목적 부동산의 현황을 가능한 정확하게 조사할 주의 의무를 부담하고, 집행관이 현황 조사를 행함에 있어서 통상 행하여야 하는 조사 방법을 채택하지 아니하거나 조사 결과에 대하여 충분한 검토 및 평가를 하지 아니하여, 그 기재 내용과 목적 부동산의 실제 상황 사이에 간과하기 아려운 차이가 발생한 경우에는 집행관이 그 주의 의무를 위반하였다고 인정할 수 있다.

 

③ 한편 민사집행법은 집행관에 의한 부동산 현황 조사의 대상으로 부동산의 점유 관계, 차임 또는 보증금의 액수 등 임대차 관계에 관한 사항을 포함하여 정하고 있고, '부동산 경매,입찰 절차에서 현황 조사시 유의 사항'(대법원 재판 예규 제880호)은 '현황 조사의 대상이 주택인 경우 임대차 관계의 확인을 위하여 매각 부동산 소재지에 주민등록 전입 신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등.초본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부하여야 한다'고 정하고 있다.

 

④ 그런데 구 주민등록법은 '공동 주택에 관한 주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 지번 다음에 건축물 관리 대장 등에 따른 공동 주택의 명칭과 동.호수를 기록한다'고 정의하고 있다.

그렇다면 공동 주택에 대한 임대차 현황 조사를 하는 집행관으로서는 위와 같이 그 공동 주택의 소재지에 전입 신고된 세대주의 주민 등록을 확인함에 있어서 다른 특별한 사정이 없는 한 전입 신고가 구 주민등록법 시행령 제9조 3항에 따라 건축물관리대장 등에 표시된 공동 주택의 명칭과 동.호수로 이루어졌을 것이라는 전제 아래 그 명칭으로 전입 신고된 세대주가 있는지를 확인하면 족하고, 그와 다른 명칭으로 전입 신고된 세대주가 있는지 여부까지 확인할 주의 의무가 있다고 할 수 없다. 이는 그 공동 주택의 외벽에 건축물 관리대장 등에 표시된 명칭과 다른 명칭이 표시되어 있다고 하여도 기본적으로 달리 볼 것이 아니다.(대법원 2010.4.29 선고 2009다40615판결 참조)

 

(5) 현황조사보고서의 불비에 대한 대처

현황조사보고서의 기재 내용에 불비 또는 부당한 내용이 있는 경우에는 집행에 대한 이의를 신청할 수 있고, 매각 허가 이후에는 매각 허가에 대한 이의 또는 매각 허가 결정에 대한 항고로 다툴 수 있습니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매의 이해 - 현황조사에 대한 포스팅이었습니다.