부동산 경매 이해(15) 주택 임대차 권리분석

부동산 경매에서 주택을 낙찰받고자 하는 경우에는, 임차인이 주택임대차보호법에 의해 어떠한 조치를 취해 두었고 어느 경우에 해당되는지에 따라 그 지위가 달라지게 됩니다.

따라서 주택 임차인에 대한 권리분석이 매우 중요하고, 권리분석을 잘 못한 경우에 낙찰받은 사람이 뜻하지 않은  손해를 입을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

[ 임대차시 대항력 ]

 

1. 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력이 생기는 시점인 '다음날'의 의미

주택임대차 보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그  '다음날부터' 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함에 대해 대법원 판례는 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지라고 판결한 바 있습니다.
(대법원 1999. 5. 25. 99다 9981)

 

2. 대위변제를 통한 대항력 취득

임차권보다 선순위 근저당이 있고, 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 임차권의 대항력이 회복됩니다. (소멸되지 않으면 말소 기준 권리인 근저당권 다음에 있는 임차권은 대항력 상실)

이 경우 낙찰자는 낙찰 부동산의 부담이 현저하게 증가할 수 있으며, 따라서 낙찰 허가의 취소 신청을 할 수 있습니다.

 

3. 토지만을 낙찰받은 경우 임차인의 대항력

임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은  임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하므로 임차 주택의 대지만을 낙찰받은 자는 '임차주택의 양수인'에 해당하지 않습니다.

(대법원 1998. 4.10)

 

4. 종전 임차인과의 임대차 계약 시 임차권의 대항력

경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로 임대차계약을 체결하고 낙찰 대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권 취득 이전부터 낙찰인과 종전 임대차 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득합니다.
(대법원 2002. 11. 8. 2002다38361,38378)

 

5. 대항력을 갖춘 임차인이 임차 주택을 낙찰받은 경우

대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에는 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환 채무는 소멸하고, 양수인인 임차인이 임대인 자신에 대한 보증금 반환 채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금 반환 채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 됩니다.

(대법원 1996. 11. 22. 96다38216)

 

6. 경매절차 진행 중에 우선변제권을 가진 임차인의 배당 요구가 있는 경우

임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지않았음에도 경매 법원에 배당 요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이므로, 그 배당 요구의 토지가 임대인에게 도달하였다면 임대차 관계는 종료되어  임차인에게 우선 변제권을 인정해야 합니다.

(대법원 1996. 7. 12. 94다37646)

 

[ 소액임차인의 최우선 변제권 ]

 

1. 정의

주택임대차보호법에서는 '임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다'라고 규정하고 있는데, 이 경우 임차인 경매 신청 등기 전에 대항력을 갖추고 있어야한다고 되어 있습니다. 

따라서, 임차인은 법령이 정하는 소액임차인인 경우 소액 보증금 중 일정액에 대하여 대지 포함한 주택 가격의 2분의 1 범위 내에서 다른 선순위 담보권자보다 우선하여 배당받을 수 있는데, 이를 최우선 변제권이라고 합니다. 

 

2. 최우선변제권의 요건

① 임차 주택에 대해 경매신청등기가 되기 전에 입주 및 주민 등록 전입신고를 마쳐야함.

② 보증금 액수가 소액 보증금에 해당해야함. (주임법시행령 제11조)

③ 배당요구 종기일까지 배당 요구를 하였을 것.

④ 배당요구 종기(재경매시 대금을 납부한 자의 매각결정기일)까지 대항력을 유지할 것.

 

[ 확정일자와 우선 변제권 ]

 

1. 정의

주택의 인도, 주민등록(전입신고)의 대항 요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는데, 이를 우선 변제권이라고 합니다.

또, 이는 배당 절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다.(대법원 1991. 10. 13. 92다30597)

 

2. 우선변제권의 요건

① 대항력과 확정일자

② 우선변제권의 효력발생일 : 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 시점

③ 배당요구 종기일까지 배당 요구를 하였을 것.

④ 배당요구 종기(재경매시 대금을 납부한 자의 매각결정기일)까지 대항력을 유지할 것.

 

이상 이코노맨의 부동상 경매 이해 - 주택 임대차 권리분석 포스팅이었습니다.