부동산 경매 이해(14) 권리분석 중 말소기준권리

부동산 권리분석에 있어서 제일 중요하다고 할 수 있는 것중 하나가  바로 말소기준권리입니다.

말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 부동산 위에 존재하던 권리들 중 권리가 소멸되는지 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지 여부를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

[말소기준권리가 될 수있는 권리]

말소기준권리가 될 수있는 권리는 5가지가 있습니다.

바로 (근)저당권, (가) 압류 등기, 담보가등기, 경매개시결정등기 그리고 특정 요건을 갖춘 전세권이 그 5가지에 해당합니다. 이 5가지 권리 중에 등기 일자가 가장 빠른 권리가 말소 기준 권리가 됩니다.

 

[말소주의와 인수주의] 

 

1. 말소주의

말소기준권리보다 이후에 등기되어 있는 권리들이나 전입 신고가 늦게 되어 있는 임차권 등은 낙찰 시 말소 대상이 되거나 낙찰자에게 대항할 수 없는 권리로 이에 해당하는 것들을 일컬어 말소주의라고 합니다.

 

2. 인수주의

말소기준권리를 중심으로 먼저 등기되어 있는 권리들은 낙찰로 인해 소유권이 이전되었다 하더라도 소멸되지 않고 등기부에 계속 남아 있어 낙찰자가 부담하게 됩니다.

그런데 부동산 경매 시 주의할 점은 등기 순위에 관계없이 항상 인수되는 권리가 존재한다는 점입니다.

이러한 항상 인수되는 권리를 포함하여 소멸하지않고 낙찰자에게 인수되는 권리들은 아래와 같습니다.

① 유치권 (순위에 상관없이 항상 인수되는 권리)

② 예고등기(순위에 관계없이 항상 인수되는 권리)

③ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권)

④ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정되어 있는 가처분, 소유권이전청구권 보전의 가등기, 환매등기

⑤ 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항력(점유+전입)을 갖춘 주택(상가)임차인

     단, 배당요구종기까지 배당요구를 한 경우 배당이 충분한 지 여부에 따라 인수가 되지않기도 합니다.

⑥ 법정지상권

 

[말소기준권리의 내용]

 

1. 근저당권과 저당권

금전을 빌려준 채권자가 채무자 소유의 부동산에 담보조로 설정할 수 있는 권리입니다.

예를 들어 금융 기관에서 주택 담보 대출을 받게 되면 은행에서는 근저당을 설정하고 등기하게 되는데 이것을 근저당권이라고 합니다.

 

< 근저당권과 저당권의 차이 >

- 근저당권 : 빌린 금액의 120% ~ 130%까지 설정 가능

- 저당권 : 빌린 금액만큼 설정 가능 

 

2. 가압류 등기와 압류 등기

- 가압류등기 : 채무자의 재산에 처분 금지 효력을 부여한 등기로 가압류 등기를 경료한 부동산에 대해 현금화를 위해서는 별도의 소송을 진행 필요

- 압류 등기 : 채무자의 재산에 처분 금지 효력과 압류된 부동산을 현금화시켜 배당받을 수 있는 권리까지 보유

 

3. 담보 가등기

담보가등기는 채권을 담보할 목적으로 채무자 소유의 부동산을 목적으로 대물변제의 예약이나 매매예약 등을 하는 것입니다. 즉 대물변제를 목적으로 하는 담보가등기와 소유권 이전을 목적으로 하는 매매예약가등기(소유권이전청구권가등기)의 두 종류가 있다고 보면 되겠습니다. 

여기서 담보가등기만 말소기준권리가 되고 소유권이전청구권가등기는 경매 낙찰 시 낙찰자의 소유권보다 우선할 수있어서 주의가 필요합니다.

그런데 등기부등본을 보아도 가등기의 종류가 담보가등기인지 소유권이전청구권 가등기인지 구분하기가 쉽지않습니다. 

그래서 실무적으로는 경매 사건의 문건 송달 내역을 살펴 가등기권자가 배당 요구를 하였으면 담보가등기로 보면 되고, 배당 요구를 하지 않은 경우라면 소유권이전청구권가등기라고 의심하고 더 세심한 조사가 필요하다고 하겠습니다.

 

4. 전세권

전세권은 목적 부동산의 사용 가치 지배를 목적으로 하는 용익물권이지만 전세권자에게도 경매청구권 및 우선변제권이 인정되므로 담보물권으로서의 권리도 함께 가지고 있는 권리입니다.

전세권이 말소기준권리로써 효력을 가지기 위해서는 부동산의 토지 와 건물에 모두 전세권이 설정되어 있어야 하고, 경매 사건에서 배당 요구를 해야만 합니다.

즉, 배당요구를 한 전세권이 소멸하는 권리 중 최선순위이거나 또는 건물 전체를 목적물로 하는 최선순위 전세권자가 전세목적물에 대한 임의경매를 신청하는 경우에는 그 전세권이 말소기준권리가 될 수있는 것입니다.

 

5. 경매개시결정등기

경매개시결정등기가 최선순위 권리인 경우 말소기준권리가 될 수 있는데 실무적으론는 매우 드문 경우입니다. 

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 말소기준권리에 대한 포스팅이었습니다.