부동산 경매 이해(13) 권리 분석

1. 권리 분석의 의의

부동산 경매에 있어서 부동산 권리분석이란 부동산의 권리 상태를 정확히 파악하는 일련의 작업을 말합니다.

경매 목적 부동산에 존재하는 권리에는 경매로 소멸하는 것도 있고 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 것도 있는데, 경매에 참가하고자 하는 경우 권리 분석을 통해 경매가 실행됨으로써 소멸하는 권리와 매수인이 인수하게 되는 권리를 파악해야 입찰에 참가할 것인가의 여부 및 참가한다면 얼마에 매수 신청을 할 것인가를 판단할 수 있습니다.  

또, 더나아가 권리 상호간의 우열 관계를 파악하여 소멸하는 권리자들에 대한 배당 분석까지 이루어진다면 이를 기초로 이들에 대한 명도 대책까지 마련할 수 있습니다.

권리분석이 꼭 필요한 이유입니다.

 

2. 권리 분석 자료

 

(1) 권리 분석의 자료와 입수 방법

 

① 법원 경매부동산 매각 공고

경매 법원은 매각기일 20일 전에서 14일 이내에 각 일간 신문에 매각부동산을 공고해야 합니다.

이러한 매각 공고는 정보 접근성이 쉽다는 장점이 있으나, 공고가 각 일간지에 분산되어 게재되므로 전체적인 공고 내용을 파악하기 곤란하다는 단점도 있습니다.

 

② 법원기록 (현황조사보고서, 감정평가서, 매각물건명세서 등)

경매 법원은 경매개시결정을 한 후 바로 현황을 조사하도록 집행관에게 명하여 현황조사보고서를 작성하도록 하고, 감정인에게 매각 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정해야하며, 이를 기초로 매각물건명세서를 작성하는데, 이러한 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본을 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치해야 합니다.

현황 조사를 생략하는 경우, 감정평가를 그르쳐 최저매각가격의 결정 내용 및 그 절차에 중대한 잘못이 있는 경우, 매각물건명세서에 기재할 사항에 중대한 흠결 또는 그 기재 내용에 중대한 오류가 있는 경우, 또는 물건명세서 사본을 비치하지 아니한 경우에는 매각허가에 대한 이의 사유가 됩니다.

 

③ 등기부등본(등기사항정부증명서)

등기부등본은 부동산 경매 권리분석에 있어서 가장 기초가 되는 자료입니다.

우리 법제상 토지와 건물은 각각 별개의 부동산으로 다루어지므로, 단독주택에 대한 권리 관계를 조사하기 위해서는 토지등기부와 건물등기부를 모두 열람해야 합니다.

다만 아파트 등의 집합건물은 구분 건물과 대지권이 표제부에 모두 기재되므로 일반적으로 그 집합건물의 등기부만 열람하는것으로 충분하나, 토지별도등기의 경우 등 특수한 경우에는 따로 토지등기부등본을 열람할 필요가 있습니다.

등기부등본은 관할 등기소에서 열람 등을 할 수 있으나, 대법원 인터넷등기소를 이용하면 간편하게 그 내용을 알 수 있습니다.     

 

④ 주민등록등본 또는 사업자등록

주택 또는 상가 건물의 임차관계를 확인하기 위해서는 임차인의 주민등록등본 또는 사업자등록 내용을 열람할 필요가 있는데, 주민등록은 읍, 면, 동사무소에서 사업자등록은 관할 세무서에서 각각 열람할 수 있습니다.

이러한 등본은 원칙적으로 그 본인 또는 그의 대리인이 아닌 한 열람할 수 없지만, 그 건물이 경매대상목적물인 경우 이를 소명하여 열람할 수 있습니다.

 

⑤ 각종 대장

부동산의 현황은 대장을 중심으로 공시되고 있습니다.

토지 또는 임야의 현황을 공시하는 장부로는 토지대장 또는 임야대장이 있으며, 이와 관계된 도면으로는 지적도 또는 임야도가 있습니다.

건물의 현황을 공시하는 것으로 건축물관리대장이 있는데, 건축물관리대장으로 건축물의 소재지와 지번외에 그 건축물의 용도, 종류, 건폐율, 용적율 등을 알 수 있습니다. 

또한 이러한 대장으로 위법 건축 여부 등을 알 수 있습니다.

전유부분에 위법건축물로 등록되어 있는 경우, 위법건축물을 매수한 경우 법규 위반에 따른 원상 회복의 의무도 부담할 수 있으므로 원상 회복의 가능 여부를 살피는 것도 매우 중요합니다.

각종 대장은 시,군,구청에서 열람할 수도 있지만 인터넷을 통해서 열람할 수도 있습니다.

 

⑥ 토지이용계획원, 공시지가 확인원

토지에 대한 도시계획의 결정 사항 및 도시계획구역내의 행위 허가 제한 등을 확인하기 위한 자료로 토지이용계획확인원과 개별공시지가를 확인하기위한 자료로 공시지가 확인원이 있습니다.

이 역시 시,군, 구청에서 열람할 수도 있지만 인터넷을 통해서 열람할 수도 있습니다.

 

⑦ 경매정보지

경매에 참가하려는 사람이 위에서 열거한 자료를 모두 검색하기 위해서는 적잖은 비용과 노력을 들여야 하는데, 이러한 수고를 덜어주는 것이 경매정보지입니다.

국내에서 발행되는 경매정보지는 여러가지가 있는데, 각 정보지는 그 구성면에서 약간씩 차이를 보이고 있습니다. 따라서 정보지를 이용하려면 그 전에 각 정보지의 정확성, 신속성 및 효율성 등을 미리 따져 보아야 할 것입니다.

경매정보지는 경매 대상 물건을 탐색하는 기초 자료에 불과하다고 생각하는 것이 좋습니다.

 

(2) 분석 자료의 신뢰성 문제 

매각물건명세서에는 일정한 사항을 기재하도록 하고 있지만, 집행법원의 입장에서는 작성에 중대한 하자가 있는 경우 매각불허가결정을 해야 하는 부담이 있으므로, 조금이라도 미심쩍은 내용이 있다면 그 사유를 정확하게 기재하지 않을 수도 있습니다.

예를들어 법정지상권이 성립하는 경우에 '지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립한다'는 식으로 기재해야 하나, 대개 '법정지상권이 성립할 여지 있음' 등으로 그 취지를 기재하는 정도에 그치고, '미등기 대지권 있음'이라고 기재해야 할 것을 '대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음'이라고 기재하는 것이 보통입니다.

따라서 이러한 권리분석 자료의 신뢰성이 문제되는데 결국 이러한 자료들은 경매에 참가할 것인가가를 결정하기 전에 투자 대상 부동산을 검색하는 기초 자료에 불과하고, 자료에 기초하여 투자 대상을 결정하고 그 물건에 대한 매수 신청을 하고자 할 때에는 자료 분석외에 임장활동 등을 통하여 철저한 권리분석을 해야 할 것입니다. 

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 권리분석 포스팅이었습니다.