부동산 경매 이해(2) 경매 신청 및 경매 개시 결정

[의의]

채권자가 채무자의 부동산에 대해 경매 신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고, 관할 등기소에 경매개시결정의 기입 등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기부에 기입하도록 하고, 경매개시결정 사본을 채무자에게 송달하는 일련의 절차를 의미합니다.

 

[관할법원]

부동산에 대한 강제 집행은 그 부동산이 위치하고 있는 곳의 지방 법원이 관할합니다.

부동산이 여러 곳에 위치한 때에는 각 지방 법원 여러 곳이 관할 법원이 됩니다.

이 경우 법원이 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방 법원으로 이송할 수 있습니다.

 

[경매의 신청]

경매가 강제 경매와 임의 경매로 나누어지므로 경매 신청도 강제 경매 신청과 임의 경매 신청으로 나누어집니다.

경매를 신청하려면 경매 신청서를 작성한 다음 첨부 서류와 함께 관할 법원에 제출해야합니다.

 

(1) 경매 신청서 접수

경매의 신청은 서면으로 해야 하며, 관할 법원은 경매 신청서의 기재 내용 및 첨부 서류에 의하여 집행의 요건, 즉 부동산이 채무자의 소유인지, 압류 금지 부동산이 아닌지 등에 관해 심사를 합니다.

① 첨부 서류 :임의 경매의 경우 담보권의 존재를 증명하는 서류, 강제 경매인 경우 집행 권원을 첨부해야 합니다.

② 공동 첨부 서류 : 토지 대장, 건축물 관리 대장,등기부등본(등기사항전부증명서)

 

(2) 경매 비용의 예납

① 경매 신청 시 경매 절차를 진행하는데 필요한 비용을 경매 신청자가 먼저 예납해야 합니다.

② 경매 비용은 신문 공고료, 현황 조사료, 감정료, 유찰 수수료, 경매 수수료 등으로 통상 부동산 감정가의 1 ~ 2%정도 됩니다.

③ 예납 비용은 매각 대금의 배당 순서에서 가장 우선해서 변제 받게 됩니다.

 

[경매개시결정]

법원은 신청서와 첨부 서류를 검토하여 강제 집행의 요건, 집행 개시의 요건 및 강제 경매에 특히 필요한 요건 (부동산이 채무자의 소유일 것, 압류 금지 부동산이 아닐 것)등에 관하여 심사하여, 신청인이 적법하다고 인정되면 강제 경매 개시 결정을 합니다.

신청인이 비용을 미리 내지 아니한 때에는 신청이 각하될 수도 있습니다.

임의 경매 신청이 접수된 경우에도 집행 법원은 임의 경매에 필요한 요건 (저당권의 존재 등)에 관해 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 임의 경매 개시 결정을 하게 됩니다.

 

[경매개시결정의 효력]

① 경매 개시 결정의 효력은 압류의 효력과 동일합니다.

② 압류의 효력 : 압류 후에는 그 부동산을 제3자에게 양도하거나 담보물권이나 용익물권을 설정하는 등 처분하여도 그로써 압류채권자(경매신청자)에게 대항하지 못합니다.

③ 압류의 효력은 소유자의 처분권 자체를 박탈하는 것이 아니라, 압류 채권자와 낙찰인에게 대항하지 못하는 상대적 처분 금지 효력으로써 압류 후에도 소유자가 그 부동산을 관리, 이용할 수있습니다.

 

[경매개시결정 기입 등기의 촉탁]

법원은 경매개시결정을 하면 즉시 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁합니다.

등기관은 법원의 촉탁에 따라 경매개시결정의 기입 등기를 합니다.

 

[경매개시결정문의 송달]

법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다.

임의 경매인 경우에는 경매개시결정을 소유자에게만 송달하면 족하지만, 실무상으로는 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있습니다.

 

[경매개시결정에대한 이의 신청]

법원의 경매개시결정에 대해 이해 관계인은 이의 신청을 할 수 있습니다.

이의 신청을 받은 법원은 이의 신청에 대한 재판에 앞서, 채무자에게 담보를 제공하게 하거나, 또는 제공하게 하지 아니하고 집행을 일시 정지하도록 명하거나, 채권자에게 담보를 제공하게 하고그 집행을 계속하도록 명하는 등 잠정 처분을 할 수 있습니다.

 

(1) 이의 사유

① 강제 경매인 경우 : 경매 신청 방식의 적부, 신청인 적격의 유무, 경매 신청 부동산의 적부 등이 있습니다.

② 임의 경매인 경우 : 절차상의 하자, 실체상의 하자로 예컨대 담보권의 부존재, 담보권의 소멸 등이 있습니다.

 

(2) 이의 신청 기간

이의 신청은 최고가 매수인이 매각 대금을 납부할 때까지 신청 가능합니다.

 

[압류의 경합]

강제 경매 절차 또는 담보권 실행을 위한 경매 절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여

ⓛ 다른 경매 개시 결정이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행 절차에 따라 경매를 진행합니다.

② 먼저 경매개시결정을 한 경매 신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는, 법원은 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행해야 합니다.

③ 뒤의 경매개시결정이 배당 요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는, 관할 법원은 새로 배당 요구를 할 수있는 종기를 정하여야 합니다. 이 경우 이미 배당 요구 또는 채권 신고를 한 사람에 대하여는 항의 고지 또는 최고를 하지 아니합니다.

④ 먼저 경매개시결정을 한 경매 절차가 정지된 때에는, 법원은 신청에 따라 결정으로 뒤의 경매개시결정(배당 요구 종기까지 행하여진 신청에 의한 것에 한함)에 기초하여 절차를 계속하여 진행할 수 있습니다. 

 

※ 배당 요구 종기

경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입 등기가 된 때에 발생하는데, 관할 법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주안에 채권자들이 배당 요구를 할 수 있는 종기를 결정합니다.

배당 요구의 종기는 첫 매각 기일 이전의 날자로 결정하게 됩니다.

법원은 배당 요구의 종기가 결정되면 즉시 경매개시결정을 한 취지 및 배당 요구 종기를 공고합니다.

 

이상 이코노맨의 경매 신청 및 경매 개시 결정 포스팅이었습니다.